近年来,国家相继出台了多项工业促进政策和措施,其中多处涉及促进农产物批发市场建设生长的相关内容。近期,笔者对部门省份的农产物批发市场用地情况举行了调研。农产物批发市场的分类及用地情况现在我国农产物批发市场谋划情况差异较大,大型农产物批发市场谋划状况良好,但部门中小型民营市场谋划情况不乐观,企业谋划难题。主要体现在资金紧张、投资收益收效慢、市场供需不平衡等方面。

综合来看,农产物批发市场及用地情况具有以下几个特点:类型多样,特点鲜明。现在农产物批发市场的类型存在几种情况:一是根据资产结构,分为轻资产和重资产。

轻资产市场一般用地规模不大,不动产资产在企业资产结构中占比相对较低;重资产市场,如商品房、商铺等建设较多,有的甚至还附加开发了生产加工区、仓储物流区、商务区、住宅、会展中心等,甚至存在通过不动产销售盈利的现象,资产营运特征显着。二是根据生意业务规模,分为专业性和综合性市场。如专业性的水产物批发市场、果蔬批发市场、粮食批发生意业务市场以及其他的专业性农副产物批发市场等;也有谋划种别在两种以上的综合性市场,如生产加工、收支口商业、金融服务、仓储物流、污水处置惩罚、废弃农副产物处置惩罚等。

三是根据区位结构,分为产地和销地市场。一般而言,产地市场是基于生产区域建设的批发市场,销地市场是面向消费区域建设的批发市场。产地、销地市场分散是批发市场生长的重要趋势。

四是根据生意业务时段,分为常年性和季节性市场。季节性批发市场以季节性农产物为主要谋划工具,市场谋划期仅有产物生产期的几个月时间,其余时间市场基本属于空置状态。常年性的市场受季节影响较小,能够恒久谋划。

用地情况庞大,土地取得方式多样化,用地出让政策效果尚不显着。农产物批发市场用地泉源,既有一级市场取得的,也有二级市场取得的。

取得方式上,既有通过招拍挂出让竞得,也有通过作价出资入股、司法拍卖等方式取得;有的是租赁政府闲置用地,另有租赁城郊农村团体建设用地。从用地性质上来看,一级市场取得用地基本以商服用地为主,部门为含有商服用途的综适用地;二级市场上获得的土地既有工业用地,也有商服用地,用途纷歧。从价钱上看,土地取得价钱普遍高于新增建设用地成本,价钱基本介于当地工业用地价钱和商服用地价钱之间。

近年来,农产物批发市场用地供应整体相对较少,农产物批发市场用田主要根据《土地使用现状分类》中一级类的商服用地、二级类的批发零售用地供地,根据商服用地划定,最横跨让年限为40年,出让价钱上也更靠近于商服地价。用地政策落实存在的问题计划与批发市场生长要求的特殊性衔接不足。

现在在省、市层面,农产物批发市场建设缺乏整体性计划,在体系构建、结构选址、建设条件上,均缺乏系统性、完整性、可操作的计划依据,土地总体计划对农产物批发市场结构选址思量不足,没有预留足够的土地空间,直接导致近年来农产物批发市场用地供应较少,农产物批发市场项目无法落地。2015年,商务部、领土资源部等10部门团结公布《全国农产物市场体系生长计划》,但现实中将行业计划有效纳入都会建设总体计划,仍然存在较大难题,导致行业计划效力不足,农产物批发市场建设落伍于现实需求。各项支持政策存在操作和羁系难题。在土地供应上,《国务院办公厅关于促进物流业康健生长政策措施的意见》(以下简称38号文)仅举行了原则性的表述,而缺乏针对农产物批发市场用地供应的详细操作措施,既没有专门农产物批发市场用地政策,更无法从用地政策上体现农产物批发市场的“公益性”。

由于农产物批发市场没有明确的对应地类,土地供应只能根据商服用地实行招拍挂出让,而一旦进入招拍挂法式,成交价钱则由市场决议,经常泛起溢价极高的现象,与批发市场“公益性”的设定形成悖论。供后羁系上,农产物批发市场用地的羁系难度较大。整体来看,大型农产物批发市场综合性开发较多,其修建物用途经常变换且隐蔽性强,给领土部门的羁系带来难度。

例如:将农产物批发市场建设成为商场、超市,均属于商服用地大类,建成前难以实时发现和制止。有的市场由于项目资金投入规模大,为了实现项目盈利,开发者经常会出售大量的商业物业;有的项目会改变部门土地用途,如将农产物批发市场改建为其他批发(零售)或小商品市场,举行招商招租,外貌上均切合条约划定用途;有的农产物批发市场仅为部门项目,主要用地却建设成商务办公楼、配套住宅等,而且支解销售产权。在羁系主体上,领土、农业、商务、工商、住建等部门对市场的羁系各自为政,部门协同的联动羁系机制尚未建设,土地供后羁系难题。行政治理政策和企业谋划计谋之间的博弈。

领土资源治理部门和批发市场谋划企业之间,存在着严肃行政治理和追求市场利益的博弈。一方面,领土资源治理部门严格根据现行制度供应土地,而企业则希望通过用地价钱优惠体现“公益性”(如根据上述38号文执行较低的出让底价)。如果出让条约中没有明确的限制性约束条件,不仅存在转变用途导致国有资产流失的风险,也偏离了支持农产物批发市场行业生长的政策目的。

但如果划定过于严格,企业到场招拍挂的努力性又会降低。因此,农产物批发市场土地用途往往是根据一级类的商服用地、二级类的批发零售用地供应,土地成交价钱也由市场竞争确定。企业则从盈利的角度,更倾向于购置商服用途土地,贷款额度高、可支解销售、资金易于回流,而在成交价钱上则希望能够执行低于市场同类用途的土地价钱,以体现有关“公益性”政策要求。

另一方面,国家从土地使用制度革新偏向出发,勉励通过租赁方式供应土地,探索使用农村团体谋划性建设用地;而企业在现有的投融资体系和产权制度限制下,则越发重视土地的产权属性,对租赁土地和使用团体土地的努力性并不高。主要原因是农产物批发市场取得土地时需要支付大量资金,谋划中又须经由恒久免租金造就牢固客户,盈利较慢,资金压力比力大,往往需要通过贷款增补建设资金。完整产权的土地可以通过转让、出租、抵押等方式,能够满足企业资金需求。

而租赁土地融资能力低,在土地使用权转让、抵押融资方面存在较大障碍。此外,租赁土地和团体土地具有不稳定性,也易发生权责利纠纷等,影响企业生长。增强农产物批发市场用地治理的政策建议增强计划的结构引导,保障用地稳定。

农产物批发市场建设应做好计划衔接事情,注意都会总体计划与各种行业专业计划相联合,统筹摆设市场结构、选址,预留足够的用地空间。既要明确空间结构,又要明确农产物批发市场建设的“公益性”和实现路径,并配套出台相关的实施细则,保障市场土地供应。

同时还要重视计划的严肃性和前瞻性,只管保持农产物批发市场的持久性,制止重复搬迁,造成商户资源流失。完善用地政策。建设差异化的土地供应和出让订价机制,制定用地出让实施细则。

在计划和供地中,进一步区分农产物批发市场中用于批发生意业务、仓储展示、物流交通等设施用地与可售办公、商铺、住宅等谋划性房产用地之间的性质差异,明确划定项目中建设比例和容积率。根据土地使用现状分类确定的用途,凭据农产物批发市场的详细类型,区别设置供地约束条件。凭据“公益性”农产物批发市场的建设计划体例情况,研究用地支持政策和相关的出让、羁系实施细则,同时增强部门协调衔接,细化工业项目目录,通过创新土地出让方式满足真正的市场需求。

多样选择供地模式,勉励使用团体建设用地。一是凭据《关于增强鲜活农产物流通体系建设的意见》(国办发[2011]59号)“对于政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产物批发市场,可按作价出资(入股)方式管理用地手续,但克制改变用途和性质”的划定,在地方政府有明确的批复文件时,市县领土部门可执行上述条款;二是凭据实际需求,对于季节性较强的市场,勉励租赁供应农产物批发市场用地,重点明确承租土地使用权权能权益的问题,各地可以制定出租或先租后让的勉励政策和租金尺度,缓解投资开发的资金压力;三是在切合计划、用途管制和依法取得的条件下,勉励探索使用农村团体谋划性建设用地入市,从事农产物批发生意业务市场谋划,农村团体经济组织以土地作价出资与企业配合谋划,在土地抵押、出租、转让方面开发绿色通道。增强部门协同,强化政策执行和羁系力度。

厘清各相关治理部门在农产物批发市场生长中的职责,建设协同事情机制,增强用地的全链条、全方位治理。尤其是当地政府,对农产物批发市场的生长负有主体责任。

应切实落实38号文及相关的文件,按划定实行谋划性补助和税收优惠政策,体现农产物批发市场的“公益性”。此外,每年可以根据谋划类型、谋划面积、谋划情况、土地地段等,通过政府购置服务的形式,实施动态补助,制止直接投资建设破坏市场机制。

同时,要建设各部门信息共享机制,增强政策执行和团结羁系力度。作者：李超泉源：中领土地2017年05期。

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